top of page

Trenger vi en tredje boligsektor? 
- Og hva er det egentlig? 


Av Ole PedersenDaglig leder i Nedenfra Ideelt, styreleder i Tøyen Boligbyggelags prosjektgruppe

Ved inngangen til 2020-tallet ble tredje boligsektor løftet frem som en vei ut av den økende boligkrisen i Norge. Bakgrunnen var blant annet den kraftige prisveksten  i 2016, da boligprisene nasjonalt steg med 12.8%. I Oslo var det hele 23.3% økning og flere bydeler hadde over 25% boligprisvekst. Dette innebærer for eksempel  at en bolig som hadde  en verdi på 4 millioner kroner 1. januar 2016, var verdt 5 millioner kroner den 31. desember samme år. Mange boligeiere tjente mer det året på å eie et hjem enn på å gå på jobb.

​

Boligkrise

​

Det er en økende erkjennelse av at boligmarkedet har sviktet og at vi befinner oss i en akutt  boligkrise. Selv om dette er mest utpreget i Oslo, ser vi også liknende tendenser i de andre byene. Også utenfor byene opplever man at markedet svikter, men med motsatt fortegn.

 

Sykepleierindeksen, som utarbeides hvert halvår av Eiendomsverdi og Eiendom Norge, avdekker en alarmerende utvikling i boligmarkedet. I 2015 kunne en sykepleier kjøpe 43,4 prosent av boligene tilgjengelig på markedet i Norge. I 2024 har denne andelen sunket til bare 31,4 prosent. Den mest dramatiske nedgangen finner vi i Oslo, hvor andelen har falt fra 20,7 til 2,4 prosent.

​

LO har utarbeidet en fagarbeiderindeks med typiske referansepersoner og familier. For en gjennomsnittlig familie med to barn har muligheten til å kjøpe bolig i Oslo krympet fra 47,4 prosent i 2015 til 2 prosent i 2023.

 

Alle som skaper Oslo hver dag, som sykepleiere, lærere, butikkarbeidere, kokker, servitører og bussjåfører, står overfor en stadig mer uoverkommelig boligsituasjon. Denne trenden er ikke begrenset til hovedstaden; også i andre norske byer blir det stadig vanskeligere for vanlige arbeidere å sikre seg et hjem. Boligkrisen rammer bredt og skaper økende ulikhet i samfunnet.

​

​I distriktene ser vi ofte at boligmarkedet svikter på motsatt måte. Det er begrenset tilgang til eksisterende boliger, da mange av disse blir bevart internt i familier som feriehus. I tillegg bidrar korttidsutleie til turister gjennom Airbnb til å redusere tilgangen på bolig. Problemet forsterkes av byggekostnader som overstiger markedsverdien på boligen. Dette fører til at mange får avslag på byggelån, fordi den ferdigstilte boligen vil ha en lavere markedsverdi enn lånebeløp.  Bankene tar ikke hensyn til at de som ønsker å bygge, søker et hjem å bo i, og ikke et investeringsobjekt som skal selges på det åpne markedet.

​

Vi har etablert et boligmarked som ikke klarer å imøtekomme boligbehovene.  Hverken i storbyene eller distriktene.

​

Kommunenes svar på boligkrisen

​

Flere kommuner begynte for noen år siden å se etter nye løsninger for å møte denne utviklingen.

 

Oslo kommune utarbeidet et Kunnskapsgrunnlag for en kommunal boligpolitikk hvor de forsøkte å definere  tredje boligsektor og undersøkte nasjonale og internasjonale erfaringer Rapporten vurderte også juridiske, økonomiske og strategiske virkemidler, samt muligheten for pilotprosjekter i privat, ideell og kommunal regi.

 

Trondheim kommune utforsket tredje boligsektor gjennom det forskningsdrevne innovasjonsprosjektet Bopilot - Kommunen som pådriver for alternative boligløsninger. Sammen med Bergen kommune testet de  nye arbeidsmetoder og samarbeidsmodeller som kunne ha potensial til å påvirke tilbudet i boligmarkedet og etterspørselen i boligsektoren.

 

I Oslo resulterte utredningen av tredje boligsektor til etableringen av Oslobolig - et samarbeid mellom Oslo kommune, OBOS, NREP og Bane NOR Eiendom. Modellen er i stor grad en kopi av OBOS sin deleiemodell som lar boligkjøper kjøpe en andel av boligen og leie resten. Modellen utgjør på denne måten ikke en ny sektor som et alternativ til det etablerte boligmarkedet, men kan heller sies å være et trinn inn i første sektor. 


Heller ikke Trondheim lyktes med å finne løsninger som kan sies å ha påvirket tilbudet i markedet eller etterspørselen i boligsektoren. Likevel har kommunen ikke gitt opp. I byrådserklæringen til det nye byrådet, bestående av Høyre, Venstre og Miljøpartiet De Grønne, slås det fast at Kommunen skal bidra til å bygge opp en tredje boligsektor med trygge, gode allmennboliger i samarbeid med private og ideelle aktører. Ambisjonen er å bygge minst 100 boliger årlig innenfor denne sektoren. Samtidig har byrådet arvet et vedtak fra forrige bystyreperiode om å legge ned Boligstiftelsen iTrondheim, som i dag forvalter 900 leiligheter og er et eksempel på en eksisterende og velfungerende modell innen tredje boligsektor.

​

At to av de største norske kommunene satte i gang et arbeid med tredje boligsektor uten å lykkes, har ført til at mange tenker at drømmen om et nytt boligmarked har havarert. 

 

Jeg vil tvert imot argumentere for at de erfaringene vi har gjort oss de siste årene har gitt oss mye viktig i kunnskap på veien mot en tredje boligsektor. Og at det å bygge videre på denne kunnskapen er helt nødvendig hvis vi vil forhindre at  bolig skal bli en enda sterkere driver for økonomisk ulikhet i framtiden. Med fare for å bli dramatisk vil jeg påstå at dersom vi ikke klarer å løse den samfunnsfloken som den gryende boligkrisen er i ferd med å bli, truer det den sosialdemokratiske samfunnskontrakten som vi kjenner den. 

​

Konkurranse og boligmarked

​

En del av løsningen på boligkrisen er utvilsomt å bygge et tilstrekkelig antall boliger. Og det er denne løsningen som ofte trekkes frem både av politikere og utbyggerne som har en økonomisk interesse av å kunne bygge raskere, høyere og mindre. Samtidig begynner det å bli tydelig at utfordringene på boligmarkedet er mer komplekse enn at det kan forklares som en ren markedssvikt i tilbud og etterspørsel. Det er derfor grunn til å stille spørsmål ved om økt regulerings- og byggetakt alene vil være tilstrekkelig for å fikse dagens utfordringer i boligmarkedet. 

​

Hvis boligmarkedet tilpasset seg det faktiske behovet for boliger, kunne man forvente at tilbudet justerte seg i tråd med hva folk med boligbehov hadde råd til å betale. Imidlertid består etterspørselen etter boliger ikke bare av faktiske behov for bolig, men også av et marked for å plassere kapital. Så lenge boligmarkedet er en lukrativ arena for kapital, vil investorer alltid kunne tilby høyere priser enn dem som faktisk trenger et hjem. Dette skaper en skjevhet der boligbehovet risikerer å tape i markedet til fordel for spekulative investeringer.

​

Ved siden av det private boligmarkedet så har vi den andre boligsektoren, som omfatter boliger eid av det offentlige. I Norge er dette i all hovedsak organisert som kommunale boliger rettet mot de mest vanskeligstilte på boligmarkedet. I Norge og Oslo er det omtrent to prosent av befolkningen som har kommunal bolig. Særlig i storbyene opplever man at behovet for kommunal bolig er større enn tilbudet. 

​

​

Design uten navn (21).png

Definisjon av tredje boligsektor?

​

Med dette som bakgrunn kan vi visualisere boligmarkedet som en akse delt inn i tre sektorer.  Til venstre finner  vi andre sektor- de kommunale boligene, og til høyre er første sektor -  det ordinære boligmarkedet.  Mellom disse ligger  tredje sektor, men som, til tross for omfattende interesse, satsning og forskning, fortsatt mangler en tydelig omforent definisjon.

 

Både Trondheim og  Oslo kommune, samt en rekke forskere og andre aktører har presentert ulike, og til tider motstridende, definisjoner uten at en felles forståelse av hva denne sektoren faktisk innebærer har blitt etablert.   Det nærmeste vi kommer en felles forståelse er kanskje at den tredje boligsektoren skal dekke behovet som ligger mellom det ordinære boligmarkedet og de kommunale boligene. 

 

Ifølge denne definisjonen vil behovet for en tredje boligsektor alltid være til stede så lenge det eksisterer et gap mellom dem som har rett til kommunal bolig og dem som kan ta del i det ordinære boligmarkedet.

 

Dette gapet kan selvsagt fylles dersom det ordinære boligmarkedet tilbyr boliger til priser som er tilgjengelige for alle som ikke kvalifiserer for kommunal bolig. Imidlertid, er det lite sannsynlig at dette skjer så lenge boligmarkedet er organisert slik det er i dag og bolig anses som en attraktiv investeringsmulighet og de som investerer i eiendom kan betale mer enn dem som faktisk har et reelt boligbehov.

 

Alternativt kan dette gapet fylles ved å tilby kommunale boliger til alle som ikke har mulighet til å komme inn på boligmarkedet. Dette vil kreve en betydelig innsats, og det er vanskelig å se at det finnes politisk vilje til å realisere dette.

 

Løsningen vi står igjen med da er å rette gapet ved å utvikle en tredje boligsektor. Noe som bringer oss tilbake til spørsmålet om hva tredje boligsektor egentlig er.

​

Den enkle økonomiske definisjonen, som det er bred enighet om, beskriver tredje boligsektor som økonomisk tilgjengelige boliger for dem som hverken kommer inn på det ordinære boligmarkedet eller har rett til kommunal bolig.

 

En annen mulig forståelse er at tredje sektor hverken er privat eller offentlig. En tredje tilnærming er å tenke på første sektor som eie og andre sektor som leie. En tredje sektor blir da boliger som hverken er eie eller leie. Evt. både eie og leie. 

 

Og faktisk så er det slik at den gamle norske borettslagsmodellen før dereguleringen på 80-tallet svarte til alle disse tre tilnærmingene til tredje boligsektor.

 

Det var boliger som hadde et prisnivå som var tilgjengelig for folk flest. De var eid i et kooperativt fellesskap og var på den måten hverken privat eller offentlig. Og man betalte et innskudd for borett og betalte husleie i form av felleskostnader. Dette er også en modell vi på sist boligfestival hørte Sostre Civic fortelle at de har latt seg inspirere av når de har utviklet nye boligmodeller i Barcelona. 

 

I tillegg til dette er det foreslått at tredje boligsektor rett og slett kan defineres som ikke-kommersielle utleieboliger. Jeg mener dette er en for smal definisjon som reduserer mulighetsrommet for å finne nye løsninger innenfor tredje boligsektor. Og kanskje er ikke en tydelig definisjon av tredje boligsektor som modell det vi trenger for å komme videre. 

​

Tredje boligsektor som et nytt marked

​

Når vi skal prøve å forstå hva tredje boligsektor kan være, kan vi starte med å beskrive situasjonen og behovet: Det er et gap mellom det ordinære boligmarkedet og de kommunale boligene. Og det er behov for løsninger som tetter dette gapet.

 

Dette gapet utgjør ikke bare en utfordring, men også et mulighets- og innovasjonsrom. Mer enn å diskutere modeller vil det være hensiktsmessig å utforske tredje boligsektor som et nytt marked mellom det ordinære boligmarkedet og de kommunale boligene. Normalt fordeles bolig gjennom økonomisk konkurranse. I det ordinære markedet gjelder det å ha best økonomi, mens det for tilgang på kommunal bolig handler om å være mest vanskeligstilt, og ha verst økonomi. 

 

I tredje boligsektor ligger det en mulighet til å etablere et marked der bolig ikke fordeles gjennom økonomisk konkurranse. På denne måten henger tredje boligsektor sammen med det man internasjonalt kaller for “social and solidarity economy”, en sosial og solidaritetsøkonomi. Dette er en regenerativ og sirkulær økonomi der den økonomiske aktiviteten har sosiale mål.

 

På denne måten kan vi løsrive debatten om tredje boligsektor fra ulike modeller. Ved å forstå den som et mulighets- og innovasjonsrom kan man prøve ut et mangfold av modeller som kun har til felles at de bidrar til å tette gapet mellom første og andre sektor, og at de bryter med den konkurransebaserte logikken i begge.

​

Da vil man kunne prøve ut ulike modeller som nabotomtelag (Community Land Trusts), allmenne boliger, ikke-kommersielle utleieboliger, kooperativer, ideelle foreninger, boligstiftelser, leieboersamvirker og modeller vi ikke kjenner enda.

 

Med denne tilnærmingen så har de erfaringene vi har gjort oss til nå, med å utforske hva en tredje boligsektor kan være, vært nødvendige og nyttige. Det er særlig viktig å forstå hvorfor vi ikke har lyktes, og hva som skal til for å lykkes bedre i framtiden. Det er i dag en rekke prosjektforslag og aktører fra grasrot, fag- og kunnskapsmiljø og politiske erfaringer som gjør at vi er langt bedre rustet for framtidige forsøk med tredje boligsektor enn hva vi har vært til nå. Vi bør bruke disse erfaringene for alt de er verdt og intensivere innsatsen for nye boligløsninger på tvers av sektorer og nivå.

 

Ved at de beste løsningene replikeres og skaleres vil det kunne vokse frem en ny tredje boligsektor, i form av et nytt marked med andre prinsipper for utvikling, organisering og fordeling av bolig enn økonomisk konkurranse slik vi kjenner det i dagens første og andre boligsektor.

bottom of page