Alternative boformer på Mortensrud
Av Betsey-Marie Eskeland, urbanist i Enkime og tidligere fagleder for urbanisme i PIR2
I disse dager ligger reguleringsplanen for felt 18 på Mortensrud hos byrådet til politisk behandling. Planen legger rammer for et ambisiøst boligprosjekt med ulike bofellesskap, samt stor grad av deling og fellesskap på tvers av bosituasjon og med nabolaget rundt. Målet er at når prosjektene står ferdig bygget vil det være et godt sted å bo for flere ulike mennesker, og et inkluderende nabolag som bidrar til å myke opp det sosiale, kulturelle og økonomiske skille som går i Mortensrudveien i dag. Kommunens tomt, felt 18, ligger sånn sett interessant til rett nord for Mortensrudveien, både nær T-banen og Stenbråten skole samt en ny bypark som er en del reguleringsplanen.
​
Det er fortsatt en lang vei å gå for å nå målet om et inkluderende nabolagsprosjekt på felt 18, men det er en fin anledning til å se tilbake på prosessen med utarbeidelsen av reguleringsplanen og dra læring til kommende prosjekter. PIR2, Civitas og samarbeidspartnere startet arbeidet med regulering av Oslo kommune sin tomt ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) i 2020. Med rødgrønt byråd fra og med 2018 og ambisiøse planer om «en tredje boligsektor», samt kommunen som pådriver for "alternative boligmodeller", er arbeidet med reguleringsplanen blitt en læringsrik prosess. EBY gav rom for en utforskende innsiktsfase før man startet arbeidet med plangrunnlaget. I denne fasen hadde vi møter og workshops med bydelen, Husbanken, Plan og bygningsetaten (PBE) og fageksperter. Vi utforsket mulighetsrommet og fikk innsikt i det lokale boligbehovet. En viktig del av arbeidet ble hvordan vi jobbet med måloppnåelse og vurdering av hvilke boligmodeller som var best egnet på Mortensrud. Kan denne metodikken ha overføringsverdi til andre prosjekter?
​
Prosessen er også interessant for å diskutere kommunens handlingsrom. I artikkelen «Her havarerte drømmen om et nytt boligmarked», i Morgenbladet 9 august av Maria Berg Reinertsen, oppsummerer Vidar Vollan Trondheim kommunes arbeid med den tredje boligsektor slik: «Politisk flertall, store ambisjoner og en haug med utredninger var likevel ikke nok. Kommunen manglet rett og slett verktøyene som skulle til for å endre boligmarkedet.» Prosessen med felt 18 kan sees i lys av dette utsagnet, den belyser kommunens ambisjoner og gode arbeid, men også kommunens begrenset handlingsrom. Vi møtte flere av utfordringene som nevnes i artikkelen og prosjektet er derfor en god case for å diskutere kommunens handlingsrom.
​
Måloppnåelse og vurdering av boligmodeller
​
Det lå flere føringer knyttet til felt 18 før vi kom inn i prosjektet. Tomten ble nevnt allerede i kunnskapsgrunnlaget for en kommunal boligpolitikk i 2018 som en mulig pilot nr.11 med søkelys på selvbygging. Dette hadde Plan- og bygningsetaten (PBE) jobbet videre med. I planprogrammet og VPOR for Mortensrud lå det føringer om å legge til rette for selvbygging (byggfelleskap), samt vurdere andre boligsosiale tiltak. Etter videre dialog med byrådsavdelingen for byutvikling ble den endelige bestillingen til EBY at de skulle vurdere aktuelle utbyggingskonsepter for alternative boligmodeller. En viktig del av det innledende arbeidet, ble derfor å definere hvilke mål som skulle prioriteres og videre utarbeide en metode for hvordan ulike boligmodeller skulle vurderes. Hvilke boligmodeller vil best svare på de ønskede ambisjonene? Hvilke boligmodeller var best egnet på Mortensrud? Og hvilke boligmodeller svarte til kommunens øvrige målsetting?
​
Vi merket fort at vi trengte et verktøy som sikret god dialog mellom de forskjellige aktørene og som var forankret i kommunens øvrige arbeid. Vi valgte derfor å utvikle en matrise som bygget på Plan- og bygningsetatens arbeid i prosjektet Nye boligkvaliteter*. I dette arbeidet hadde PBE definert 3 delmål for å nå hovedmålet om større mangfold og variasjon av boliger i Oslo (illustrasjon oppstartsnotat Nye boligkvaliteter). Vi valgte å organisere matrisen vår rundt deres delmål, hvorvidt boligmodellene bidro til delmålene: 1) inkluderende – motvirke segregering, 2) rimelige- en by med bolig for alle og 3) Sosiale- skape tilhørighet og motvirke ensomhet. Se illustrasjon. Boligmodellene ble vurdert ut ifra matrisen.​​​​​​​​​​​
​
​
​​
Kommunens handlingsrom – Hva vi fant ut og hvilke utfordringer vi møtte
​
Innsiktsfasen avdekket det lokale boligbehovet og behovet for rimelige boliger både for førstegangskjøpere og unge som ikke får hjelp til å kjøpe sin første bolig, men også for familier som i dag bor trangt, samt ulike type leie-boliger med god kvalitet. Det ble tydelig at dersom man skulle score høyt på måloppnåelse var man nødt til å tenke nytt. Da noen av delmålene for mangfold og variasjon, slik som rimelige boliger, ikke kan sikres i reguleringsplan gjennom plan- og bygningsloven, er man nødt til å se på kommunens handlingsrom som tomteeier. Var det aktuelt her at kommunen beholdt større grad av eierskap og ikke «bare» solgte tomten når den var regulert? Skulle man legge til grunn en konkurranse alla C-40 for å sikre intensjonene, eller kunne man sikre målene innenfor sosial bærekraft gjennom en salgsavtale? Beboergruppene som hadde det største boligbehovet var de som «faller mellom to stoler», grupper som ikke kvalifiserer for kommunale boligsosiale virkemidler og som har vanskeligheter med å få innpass i eiemarkedet. Kunne kommunen jobbet med en pilot på Mortensrud der man testet ut nye type kategorier for boliger med tilvisningsavtaler for nettopp denne gruppen?
​
Av utfordringene vi møtte vil vi her trekke frem de som også nevnes i artikkelen i Morgenbladet. Endringer i plan og bygningsloven, slik at man kan kreve en viss andel av boligene innenfor et område skal bygges som ikke-kommersielle utleieboliger, ville kunne føre til en høyere måloppnåelse. Det samme gjelder endringer i tomtefesteloven, slik at kommunen kan leie ut bygårder til ikke-kommersielle boligstiftelser uten frykt for at disse etter tretti år får lov til å kjøpe tomten til en sterk redusert pris. Men som Ina Christiansen nevner i artikkelen generelt for Norges kommuner (og ikke spesifikt for Oslo kommune): «I mange tilfeller har de som driver med kjøp og salg av kommunal eiendom sterk kultur for å forvalte eiendom med finansielle mål heller enn med boligsosiale mål. De har kanskje ikke organisasjonskultur for å samarbeide med ideelle aktører.» Vi opplevde i hvert fall hvordan kommunen står i skvis, for samtidig som EBY hadde fått nye tilleggsbestillinger om å bidra til alternative boligmodeller, var mandatet til seksjonen for kjøp og salg uendret. EBY skulle selge tomten og det var ikke aktuelt å beholde noe eierskap. Men det lå et handlingsrom i å oppfylle boligpolitiske mål som påvirket tomteprisen som fortsatt kunne selges til markedsverdi. Dette er fullt mulig innenfor EØS lovgiving, men vi skal videre se på noen av kommunens egne interne regler og retningslinjer som gjør at handlingsrommet for eierrådighetsstrategier og innovative salg, konkurranser eller anskaffelser allikevel er kraftig innsnevret.
​
Heller finansielle mål enn boligsosiale mål
​
Dette fører oss nemlig inn på poenget til Arild Eriksen i artikkelen «Har kommunen gjort seg avhengig av tomtesalg for å betale for andre investeringer? Man skal selge tomter for å betale for andre ting. Det er interessant: Mange andre byer i Europa selger ikke eiendom i det hele tatt, men bruker grunneiermakten til for eksempel å feste bort tomter til stiftelser og ideelle aktører. Hanna Markussen nevner samme utfordring: «Når man skal bygge skoler. Idrettshaller og sykehjem, må man kjøpe dyrt på det private markedet. For å få råd må man ofte selge andre tomter til markedspris».
​
Felt 18 er et godt eksempel på dette. På Mortensrud skal kommunen gjøre store løft med blant annet ny skole, idrettsanlegg og mye mer. Planprogrammet og VPOR (veiledende plan for offentlige rom) legger til grunn en utnyttelse på de kommunale tomtene som ved salg skal bidra til disse innvesteringene. På felt 18 ble dette enda mer utfordrende da det viste seg at utnyttelsen som lå til grunn i planprogrammet ikke svarte til det reelle potensialet på tomten. Det var lagt til grunn et anslag BRA som ikke var mulig å oppnå med føringene for høyder og typologi. I tillegg ble den byggbare delen av tomten innskrenket på grunn av sikkerhetskrav til t-banetunnelen som gikk gjennom tomten og en stor viltkorridor som ble avklart etter planprogrammet. På Mortensrud var det i tillegg til de nevnte løftene utenfor planområdet flere store rekkefølgekrav knyttet til tomten med blant annet opparbeidelse av ny bypark og torg. Det var med andre ord mer enn innovasjon på det boligsosiale feltet denne tomten skulle løse.
​
Sosiale boformer som virkemiddel for mer inkluderende nabolag
​
Innenfor det avdekkede handlingsrommet vendte vi fokuset på sosiale boformer som i stor grad kan sikres i en reguleringsplan. Vi utforsket hvordan deling og fellesskap kan oppfylle noen av de boligpolitiske målene og bidra positivt på Mortensrud. Kan større grad av deling og fellesskap bidra til mer inkluderende nabolag og at flere klarer å skaffe seg en egnet bolig? Hvis deling av funksjoner kan bidra til at man kan klare seg med færre totale kvadratmeter, vil det ha miljømessig fordeler, men det kan også føre til at flere klarer å skaffe seg en mer egnet bolig til en overkommelig pris. Resultatet ble et prosjekt som sikrer ulike type bofellesskap i ulike størrelser, både for unge i etableringsfasen og ulike familiekonstellasjoner. Det er i bestemmelsene satt et tak på hvor mange som skal dele de nære fellesfunksjonene. Det er sikret bofellesskap i ulike størrelser samt fellesarealer til hele feltet og et areal som er åpent for alle på Mortensrud. I tillegg til nye allmenntilgjengelige forbindelser og utearealer samt byparken er håpet at prosjektet bidrar til at flere som bor sør for Mortensrudveien kommer over veien til Stenbråten, enten de flytter inn på felt 18 eller kommer på besøk.
​
​Det er lagt ned et stort arbeid for å sikre det man kan sikre i reguleringsplanen og det blir spennende å følge kommunens arbeid i hvordan de velger å sikre de øvrige intensjonene sannsynligvis i en salgsavtale. Ikke minst er det spennende å følge med hvordan kommunen vil fortsette å jobbe med disse tematikken. Dette prosjektet er en konkret case på hva man kan få til innenfor det beskrevne handlingsrommet. Til neste gang er det nødvendig å diskutere hvordan dette handlingsrommet kan bli større, slik at kommunen som tomteeier har flere verktøy for å både sikre sosial bærekraft i et belastet området, men også for å bli en reell pådriver for et større mangfold i boligmarkedet.
.png)
